Cómo actuar si tus vecinos no pagan los gastos de comunidad

Lo que un propietario no paga, lo tiene que abonar el resto. La luz, el agua, las reformas, los servicios de limpieza... los gastos de una comunidad de vecinos deben pagarse entre todos. Si en tu comunidad hay un dueño moroso, puedes reclamar la deuda de varias formas. Primero, acude a la vía amistosa. Si no funciona, inicia acciones judiciales. En este practicograma te explicamos cómo hacerlo.

1 Lo que un vecino no paga lo tienen que pagar los demás.

El impago de recibos por parte del propietario de una vivienda causa trastornos al resto de la comunidad. Lo que uno no paga, lo tienen que pagar los demás. El agua, la luz, las eventuales obras de reforma de un edificio deben ser abonadas por todos los dueños de las casas que componen el edificio. Si uno no paga su parte, el resto debe desembolsar más para cumplir las obligaciones con las empresas proveedoras.

Es importante distinguir entre propietarios e inquilinos. Si vives en una casa alquilada y el dueño tiene deudas con la comunidad, tú no debes hacerte cargo de nada. Es el arrendador el que tiene la obligación de pagar.

2 Un impago, muchos motivos: ¿falta de recursos o deuda provocada?

Los impagos pueden ser puntuales o habituales. Dependiendo de su permanencia en el tiempo y de los motivos que la causan es conveniente actuar de una forma u otra. En general, hay cuatro tipos de impagos según el especialista José Luis González, director de ADGM Administración de Fincas:

- Impagos puntuales: son las devoluciones provocadas por falta de saldo en la cuenta, errores de domiciliación, etc. Solución: enviar una carta o llamar al vecino.

- Impagos por disconformidad: cuando el propietario no está de acuerdo con alguno de los puntos aprobados por la comunidad. Solución: hablar con el vecino y explicarle la obligación de pagar.

- Impagos por imposibilidad puntual de pago: se producen cuando un propietario no tiene condiciones económicas de abonar los recibos. Solución: hablar con él, comprobar si existe voluntad de pago y acordar una fórmula de pago que sea viable para él. Después, deberá ser aprobada por la Junta de Gobierno o Junta General de propietarios.

- Impagos crónicos: el propietario no quiere pagar y prolonga su deuda en el tiempo. Muy común en procedimientos de divorcio o cuando un inversor espera hasta vender el inmueble para pagar las cuotas. También se producen en casos de fallecimiento en los que los herederos no llegan a un acuerdo de pago o simplemente no hay herederos. Solución: acudir a la vía amistosa y si no funciona, interponer una demanda judicial.

3 Acudir a la vía amistosa, el primer paso a seguir.

Antes de acometer acciones judiciales, la junta general de propietarios debería acudir a la vía amistosa. Aunque se puede hablar con el vecino moroso personalmente, los expertos recomiendan enviar una carta recordándole las deudas que tiene con el resto de la comunidad. De esta forma queda constancia de las reclamaciones que se han hecho y que pueden ser solicitadas en un juicio.

4 Si no funciona la vía amistosa, inicia un procedimiento monitorio.

Si el propietario sigue sin pagar después de haber acudido a la vía amistosa, la segunda opción es iniciar un procedimiento monitorio. Esta actuación consiste en el apercibimiento al vecino por vía judicial. No necesitas abogado ni procurador.

Es obligatorio, eso sí, el acuerdo de la comunidad de vecinos. Para ello hay que convocar una junta de propietarios en la que figure como orden del día. Por ejemplo: "Inicio de acciones judiciales contra propietarios morosos". Este trámite es necesario para que el vecino no pueda alegar indefensión.

En la reunión de la junta, los propietarios deben adoptar un acuerdo de liquidación de deuda, regulado en la Ley de Propiedad Horizontal.

Patricia Briones, abogada de la Asesoría Jurídica Técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid explica que este acuerdo sirve para "reconocer la deuda total a la que asciende la deuda del vecino" y advierte de que "debe ser notificado al propietario".

La persona que ejerza de secretario como secretario de la comunidad de propietarios (puede ser el administrador o el presidente) debe expedir un certificado con el resultado de la cuantía que se debe.

5 El juez reclamará el pago al vecino en un plazo de 20 días.

El juez requerirá en plazo de 20 días la contestación del propietario. Pueden producirse dos situaciones:

- Que el propietario pague la cuantía que debe.

- Que el propietario no esté conforme y se oponga a pagar.

En el segundo caso, la comunidad de propietarios puede continuar su reclamación interponiendo un proceso ordinario por razón de la cuantía.

6 Puedes iniciar una reclamación judicial directamente.

Si la junta de vecinos tiene dudas fundadas de que el propietario moroso no va a pagar, puede saltarse el procedimiento monitorio y recurrir directamente al proceso ordinario por razón de la cuantía.

Este proceso no es más que la reclamación judicial propiamente dicha. Deberás presentar todas las facturas y documentos que demuestren que el vecino debe el dinero que la comunidad le reclama.

El primer paso es convocar una junta general de propietarios señalando dentro de los puntos a tratar las actuaciones que va a llevar a cabo para recibir el dinero atrasado.

"Para la reclamación de deudas, éstas deben estar vencidas y liquidadas. Esto debe concretarse en la misma junta donde es aprobada la demanda judicial mediante certificación por parte de quien actúe como secretario de la junta en donde se señale la liquidación de la deuda con el visto bueno del presidente", aclara José Luis González, de ADGM Administración de Fincas.

Para la adopción de medidas judiciales basta el voto de la mayoría de los propietarios teniendo en cuenta que los morosos no tienen derecho a votar.

7 El juez puede ordenar la devolución del dinero y embargar cuentas y bienes.

Una vez iniciada la reclamación por vía judicial, el juez puede condenar a la comunidad de vecinos por no demostrar debidamente las acusaciones o bien condenar al propietario. En este caso, le reclamará la devolución del dinero que debe y puede incluso embargar sus cuentas y bienes.

8 ¿Qué pasa si el moroso es un banco, caja o promotora?

En el caso de que el deudor sea un banco, una caja de ahorros o una promotora inmobiliaria, el procedimiento a seguir no cambia. El resto de propietarios debe actuar de la misma forma que si se tratase de cualquier otro vecino.

Puede ocurrir que estas entidades tengan en propiedad varios de los inmuebles de un mismo bloque o finca. En este caso, el resto de propietarios está obligado a pagar todos los gastos que genere la comunidad hasta que se resuelva judicialmente el conflicto.

9 Plazo para la resolución: entre dos y seis meses.

Generalmente, según explica Patricia Briones, abogada de la Asesoría Jurídica Técnica del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, "este tipo de procedimientos se resuelven en un plazo de entre dos y seis meses".

Si la comunidad de vecinos contrata los servicios de un abogado y un procurador puede ganar tiempo. La administración de fincas ADGM recomienda "ir acompañado desde el principio por estos porque los costes que suponga su servicio pueden reclamarse", tal como lo establece el artículo 21.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

10 Si se vende o subasta el inmueble, el nuevo propietario afrontará la deuda.

En caso de venta, subasta pública o cambio de régimen jurídico del bien por el cual se reclama la cantidad de impago, el nuevo propietario deberá hacerse cargo de las cuotas que el anterior dueño no ha liquidado. Por ello, los expertos recomiendan consultar cuál es la situación de pago del propietario a la comunidad de vecinos antes de adquirir una vivienda.